一、合同解除的分类
(一)单方解除
单方解除是在解除事由出现时，由享有解除权的一方当事人以单方行为解除合同的方式。解除事由可以由当事人在合同中约定，也可以有法律直接规定。前者为约定解除，后者为法定解除。约定解除，是指当事人以合同形式约定为一方当事人保留解除权的解除。只要不违反法律的强制性规定和公序良俗，当事人可以约定一方当事人解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除条款既可以在当事人订立合同时约定，也可以在合同订立后另行约定。
(二)协议解除
协议解除是指当事人通过协商一致解除合同的行为，其条件成就时双方达成合意。
二、法定解除的条件
1、不可抗力，因不可抗力致使不能实现合同目的。
2、预期违约，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行。
4、当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。
5、法律规定的其他情形。
三、解除权的行使及法律效力
(一)解除权的行使
1、以通知方式行使，书面口头均可。
2、当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
3、解除权属于形成权，解除的通知到达对方当事人时，发生合同解除的效果，无需对方当事人同意。
4、解除权的行使受到期限限制，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
(二)法律效力
1、合同终止，尚未履行的，终止履行，另一方不得请求履行;但并不影响结算和清理条款、解决争议条款的效力。
2、根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施。
3、合同因违约解除的，违约方应当承担损害赔偿责任。
四、违约责任
违约责任的归责原则是严格责任原则，承担违约责任还需要没有免责事由。
(一)免责事由
免责事由又称为免责条件，是指当事人即使违约也不承担责任的情况。免责事由既可以法定，也可以由当事人加以约定。法定免责事由包括适用于所有合同的违约责任的法定免责事由——不可抗力(不能遇见、不能避免、不能克服的客观情况)和只适用于个别合同的违约责任免责事由。约定的免责事由是指当事人在合同中约定的违约方免予承担违约责任的条件。
(二)违约责任的承担方式
1、继续履行，是指当事人一方在合同债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件时，债权人要求违约方按照合同约定的义务继续履行合同。但是如果法律上或事实上不能履行的除外。
2、赔偿损失，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为而遭受损失的责任形式。承担赔偿损失责任除应具备违约责任的必要条件外，还必须有违约行为造成对方财产损失的事实。
赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括因合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所遇见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
3、支付违约金
违约金是指依据法律规定或者当事人约定，一方不履行或者不适当履行合同时应当向对方支付一定数额的金钱。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。需注意的是如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但是二者不可并用。
4、采取补救措施
补救措施是指继续履行、赔偿损失、支付违约金等之外的其他补救方法。如恢复原状、修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬。采取补救措施后对方还有其他损失的，违约方还应对损失予以赔偿。
【习题】
1. (单选)甲将住房出租给乙。签订合同前乙来看房，发现室内有很浓的装修气味。甲告诉乙，可看窗，过几天味道就没了。乙住了两个月后，气味依然很浓。经检测，该房屋有害气体严重超标。对此，乙( )。
A. 无权主张任何权利 B. 有权解除合同
C. 有权请求确认合同无效 D. 有权要求甲承担侵权责任
【答案】B【解析】甲出租给乙的房间有害气体超标，危害人体健康，房屋不能居住，致使签订的房屋租赁合同所要实现的目的不能实现，符合因当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的这一合同的法定解除条件，因此B项正确，由于题目中没有指出乙身体受到损害所以乙不能要求甲承担侵权责任，D项不选。
故本题正确答案为B项。
2. (多选)甲公司与乙幼儿园签订空气净化器购买合同，约定：净化器PM2.5去除率应达到95%，验收合格后付款。后乙幼儿园经甲公司同意将合同转让给丙幼儿园，丙幼儿园验收时，发现PM2.5去除率远未达到合同约定的标准。对此，下列说法正确的是( )。
A. 丙幼儿园有权解除买卖合同
B. 丙幼儿园可以对甲公司行使先履行抗辩权
C. 丙幼儿园可以请求乙幼儿园承担违约责任
D. 乙幼儿园和丙幼儿园之间的转让合同有效
【答案】ABD【解析】《合同法》第九十四条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。可知A项正确;第六十七条 先履行义务当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。B项正确;第七十九条 债权的转让债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外： (一)根据合同性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让，乙幼儿园和丙幼儿园之间的转让合同符合法律规定，有效，D项正确，由于合同具有相对性，丙幼儿园只能向甲公司主张违约责任，C项错误。
故本题正确答案为ABD项。
3. (多选)甲购买乙的房屋一套。签约当天，甲支付了全部房款，乙将房屋交付给甲。几天后甲开始装修，在装修过程中，乙通知甲立即停止装修，因房屋已经卖给并并办理了过户手续。根据法律规定，乙向甲承担违约责任的方式包括( )。
A. 返还房款 B. 继续履行
C. 赔偿装修费用 D. 赔偿因房价上涨造成的损失
【答案】ACD【解析】房屋属于不动产，根据物权法的规定不动产的交付乙登记作为生效要件，乙将房屋出售给丙并办理了过户登记，则甲乙之间的房屋购买合同已经不能履行，因此甲不能要求乙继续履行，故A项正确，B项错误;赔偿损失，是指违约方以支付金钱的方式弥补受害方因违约行为而遭受损失的责任形式。承担赔偿损失责任除应具备违约责任的必要条件外，还必须有违约行为造成对方财产损失的事实，因此C项正确，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括因合同履行后可以获得的利益，因为乙的违约致使甲需要另行购买房屋，所以乙应该承担因房价上涨甲所需要多支出的费用，D项正确。
故本题正确答案为ACD项
